不動産売買仲介会社の役割と、売買仲介手数料の価値

わかっているようで誤解されやすい不動産の仲介システム

不動産仲介は、営業を競い合う不動産会社同士が、同時に販売協力もする“変わった”システムです。
一般の方から見たら、きっと、よく分からない世界だと思います。
ここでは、不動産仲介の内側について、そして仲介手数料について、少しご紹介したいと思います。

■ 不動産仲介会社の仕事とは？

・広告販売活動を行い、買主様を見つける
・物件の法律的調査
・売主様・買主様との価格などの取引条件交渉
・重要事項説明書・売買契約書の作成及び、宅地建物取引業主任者による物件や契約の内容説明
・一人ひとりのお客様にあった、住宅ローン手続きのお手伝い
・物件のお引渡し時の立会い
・上記に付帯する一切の業務

上記の一連の作業の成果報酬として、宅地建物取引業法に定められている「物件価格の３％＋６万円」（簡易計算）の仲介手数料をいただいております。
この手数料は、弊社では『完全成功報酬型』ですので、お引き渡し（取引完了）になって初めていただいております。

《ポイント》

不動産会社によっては、会社の保身のために、この仲介手数料を売買契約時に半分、決済時に残りの半分とか、売買契約時に全額を支払ってほしいという会社もあります。
ご自身の保全のためにも、お引渡し時に一括でお支払いをするよう、事前に取り決めをしておくことをお薦めいたします。

また、仲介手数料以外に、融資を請け負った対価として「融資斡旋手数料」やお引き渡し前の「立ち会い費用」を別途請求する会社がある様ですので皆様お気を付け下さいませ。

弊社では仲介手数料以外の費用は、お客様に特別に依頼された内容を除いて一切掛かりませんのでご安心くださいませ。

■ 同じ物件なのに、いろいろな会社が同時に広告を入れているのはなぜ？

売主様から販売依頼（媒介契約）を受けた会社は、不動産業界の指定流通機構にデータベース登録をし、広く販売協力を求めることが義務付けられています。
それにより、広告許可をされた不動産会社は販売活動を行います。

お客様からお預かりしている物件を、他の不動産会社に紹介しないことを「物件の囲いこみ」と言います。特定の会社からしか紹介されていない物件の場合には注意が必要です。これは宅建業法に違反する行為となっておりますので、この様にコンプライアンス（法例遵守）意識の低い業者から不動産を購入することは、様々な面でとても心配がありますね。

■ 不動産仲介の価値って？

仲介手数料（報酬額）の上限は、『宅地建物取引業法』によって定められていますので、その価格に、高い・安いはありません。
お客様が『高く感じるか？』『安く感じるか？』です。

また、不動産取引の際に必ず仲介会社を介入させる必要もございません。知人同士で不動産取引を行う場合では、仲介会社が介入しない例も、数は少ないですが、ございます。これを『直接取引』といいます。
しかし、『相場観の違い』、『取引条件の有利・不利の分かりにくさ』、『価格やその他条件面での交渉のやりにくさ』、『住宅ローンを利用して購入する場合、非常に煩雑なローンの手続きをするのが大変』などの理由もあり、現状は知人同士での契約でも仲介会社に依頼する事が多いです。
また、具体的に購入相手がいる場合を除いて、物件を売却するには、色々な媒体はあるにせよ広告活動は必要です。
このことから、一般的には売りたい方も買い方も、専門の会社に依頼することになります。

不動産仲介会社は、物件紹介をするためだけの位置付けではございません。
安全、安心な不動産取引をするために、その存在価値があるのです。
弁護士さんは訴訟などで活躍されますが、それは、トラブルが起きた後のお話ですよね。
私ども不動産仲介会社は、トラブルが発生しないために存在しているのです。

■それでも起こる不動産トラブル！どう対処すればいいの？

残念ながら、世の中では不動産売買にまつわるトラブルがいろいろと発生している現状は否めません。

そこで、お客様は『仲介手数料に見合った以上の業務』をしてくれる不動産会社や営業マンを選ぶことも、物件探し以上に重要視しなければなりません。
大切なポイントは、信頼できる営業マン（例えばや）に出逢ったら、その営業マンとの信頼関係を構築していくことです。
信頼できるような営業マンなら、きっとその営業マンは真剣に、そして期待以上に応えてくれます。
もちろん、不動産業を商いとしていますので、利益を上げなければなりません。
でも、その利益はお客様の満足度と比例するからこその仲介手数料なのです。むしろ、私たち不動産仲介会社は、それ以上の仕事をしなければなりません。

■売主様が不動産会社の場合、仲介手数料が要らないって本当？

本当です。売主業者と直接取引をする場合、仲介手数料は不要になります。
売主業者は事業により売却益を得るので、それに重ねて手数料を取れない主旨になっているためです。

但し、最近の売主業者は、安心な取引ができるよう、不動産仲介会社に幅広く販売協力を呼びかけ、一般の売主様と同じように仲介手数料を支払い、早期契約を実現することが多くなってきました。
私ども不動産仲介会社は、売主様が会社であれ一般の個人の方であれ、まずはきちんと物件調査をいたします。
また、調査内容のご報告・ご契約の条件交渉に関しては、売主様・買主様のどちらか一方に偏ることのないよう、公平に行います。しかし、売主業者と直接取引をしますと、契約条件などが売主業者側に偏ってしまう傾向が見受けられます。

不動産仲介会社だからこそ見抜ける、物件調査や契約内容の落とし穴を確認し、買主様に不利益になるような契約をしないようにするのも、不動産仲介会社の大事な務めです。
そのため、不動産仲介会社を選ぶことは、物件を選ぶのと同じ位、とても重要なことなのです。

また、売主と専任媒介契約を交わしている「専任」の業者と取引した場合は、その他の業者と契約する場合と同じく仲介手数料がかかります。