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初めての住宅ローンはわかりづらくて当たり前。なんでもご相談ください。

お客様がもっと具体的に住宅ローンについて考えていただけるよう、住宅ローンの疑問に沿って、アドバイス致します。

ローン計画をたてる際のアドバイス!

現在の月々の家賃は? 現在の年収は?
用意できる頭金は? ボーナス月の増額は?
返済期間は? 適用する住宅ローン金利は?
お気に入り物件の価格は?

ローン計画をたてた際のアドバイス!

購入可能物件価格 月々のご返済額
ボーナス月の返済額 初年度の返済総額
年収に占める返済比率

現在の月々の家賃は?

現在のお住まいの家賃をベースに、毎月の返済目標額を定めてみます。社宅などで家賃負担を軽減できている人は、マイホームを購入するための貯蓄額なども含めて、毎月の住居費として支払える額を想定しても良いでしょう。

注意点としては、マイホームを購入すると月々の返済以外にも負担すべきものがあります。

・管理費、修繕費(マンションの場合)
・税金(固定資産税)
・都市計画税
・将来のメンテナンス費用(戸建、マンション)


これらも負担すべき住居費の一部として考えておきましょう。

また、マイホーム購入後の貯蓄目標もある程度持っておかなければいけません。額の大小はいろいろですが、次の3つの貯蓄目標は常に意識しておきたいところです。

・老後のための貯蓄
・子供の教育のための貯蓄
・その他の予備貯蓄(将来の繰上返済のため、など)


現在の年収は?

住宅ローンはその人の年収によって借り入れできる(利用できる)金額が異なってくるため、借り入れ限度額の目安の判断を年収から検討します。共働きで購入後も働き続けることが可能な場合などは2人の年収を合算して検討することもできます。

年間のローンの総支払額=毎月の返済額×12か月+ボーナス返済額×2回  
年間のローンの総支払額÷年収=●●%
(年収に占める返済比率:返済負担率ともいう)

金融機関の審査では、一般的には年収に占める返済比率(返済負担率)の上限を年収の25%〜40%(条件によって異なる)の間で判断していることが多いようです。

ここで注意すべき点は、審査の対象となる年収とは源泉徴収票などに書かれている会社から支払われる「支払総額(金額)」であり、保険料や控除額などを差し引いた「可処分所得」ではありません。

一般的に手取り金額と呼ばれる額は、同じ年収でも家族構成や給与形態によって差があるもの。返済比率は客観的な目安の1つに過ぎず、これが基準となって「買える人」「返せる人」ではないのでご注意を。


用意できる頭金は?

「頭金」とは、物件価格の一部として出せる自己資金のことになります。実際の購入時には、諸費用や引越し代など物件価格以外に様々な費用が発生します。物件価格の一部として出す「頭金」とその他にかかる自己資金とは2つに分けて考えておく必要があります。

1、物件価格の一部として出す自己資金
2、諸費用や引越し代、家具やカーテンなどの購入費用としての自己資金


いずれも、無理のない範囲で余裕を持っておくことがポイント。
例えば、

・完成まで時間があるのでそれまでに自己資金を増やせるだろう
・たぶんこのぐらいは親から援助を受けられるだろう
・今の家はきっとこのぐらいの金額で売れるだろ


といった、「だろう」を前提にした計画は注意が必要です。自己資金については、ある程度確実と呼べる範囲で余裕を持って考えておくと良いでしょう。

ボーナス月の増額は?

ボーナス月の返済額を増やすことによって、月々の返済額を減らすことができます。民間の金融機関では、ボーナス返済にまわせる額は借入額の50%までが多く、つまりボーナス返済を最大限利用した場合、月々の返済額を約半分(50%)にできるということになります。

例:借入額2000万円、金利3%、35年返済の場合
月々返済のみの場合 月々 約77,000円
月々返済1,000万円分(50%)、ボーナス返済1,000万円分(50%)の場合 月々 約38,500円、ボーナス時231,000円

ボーナス返済は将来にわたり、ある程度安定して支給される人は利用しても問題ないですが、支給が不安定だったり、毎回金額の増減が大幅にある人などは注意が必要です。

また、ボーナスの返済月は、ボーナス返済分+毎月返済分になります。上の例で6月にボーナスの返済があるとした場合、6月の支払いは38,500円+231,000円=269,500円となります。ボーナス月の額はあくまで無理のない範囲で設定しましょう。


返済期間は?

返済期間は通常、変動金利の場合は1年以上35年以内、固定金利や固定金利選択型の場合は10年以上35年以内で自由に選択できます。ただし完済時の年齢制限(通常80歳:金融機関によって異なる)がありますので、その範囲内での設定になります。

住宅ローンの原理原則として返済期間が短いほど毎月の返済額は大きくなりますが、利息は少なくなります。

例:借入額2000万円、金利3%の場合
返済期間10年 返済期間20年 返済期間25年 返済期間35年
毎月返済額 193,120円 110,920円 94,840円 76,980円
利息総額 約317万円 約662万円 約845万円 約1233万円

利息の損得だけで返済期間を短く設定して、無理に毎月の負担を増やすことはあまりオススメできません。マイホームを購入されるタイミングは家族の成長や子育てなど、人生の中でも大事な時期である人も少なくないと思います。

住宅ローンの選択の際には全般的にいえることですが、損得だけではなく、「安心」と「無理なく」といったことも充分考慮しましょう。


適用する住宅ローン金利は?

金利の種類は、通常次の3つに分けられます。
(1)変動金利
一定期間ごとに金利が見直され、文字通り変動するタイプ。金利の見直しは通常6か月に1回、返済額の変更は5年に1回行なわれます。

(2)固定金利選択型
最初の一定期間だけ、金利が固定されるタイプ。固定期間は2年、3年、5年、7年、10年など多様であり、固定期間が終わったとき、その時点の金利情勢であらためて再選択することになります。

(3)固定金利(全期間)
借入時の金利が最後まで(全期間)適用されるタイプ。金利の上昇による返済額の見直しなどのリスクがなく、安定性が高いといえます。

一般的に、2年固定、5年固定、10年固定など○○年固定と呼ばれるものは、(2)の固定金利選択型で、フラット35と呼ばれるものは(3)の固定金利(全期間)です。

注意点としては、(3)の固定金利(全期間)を除いて現在試算できる返済額は当初の返済額であり、将来金利が上昇した場合などは、その時点での返済額を再度試算する必要があります。

また、住宅ローンは「実行時の金利が適用になる」といった原則があります。ここでいう実行時とは引き渡し時のことを指します。マンションなど完成時期が半年、1年先の場合などは、金利が上昇する予測分をプラスして設定をしておくことも必要です。


お気に入り物件の価格は?

マイホームの価格は基本的に、需要と供給のバランスで決まってきます。周辺での価格相場があくまで1つの目安にはなりますが、同一エリア内でも、その物件の特性や立地要件などによって価格の差が生じ始めてきた傾向があります。

今後は同一のエリア内でも大きな価格差があったり、広さや設備などでも供給側の考え方で、差がある物件が増えてくるでしょう。エリアや地域の相場だけではなく、物件ごとの特性や条件も考え、また、今のライフスタイルだけではなく、「将来的に快適に住めるか」といった中長期的な視野もしっかり持って価格の判断をしていくことが必要になるでしょう。


購入可能物件価格

購入可能物件価格は、マイホーム購入までの金銭面(ローン返済)から検討した結果の「1つの目安」となります。しかしながら購入可能物件価格=(イコール)問題なく買える物件(買うべき物件)ではありませんのでご注意を。

マイホーム購入には、今回の「金銭面(ローン返済)からの検討」を含めた次の3つの検討はしっかりとした上で、ご自身の購入可否の判断を持つようにしましょう。

1、金銭面(ローン返済)からの検討
2、購入時期(ライフイベント、プランなど)からの検討
3、住まい方のニーズと物件のバランスからの検討


    「お金」と「時期」と「物件」、この3つの判断が購入に必要な条件となります。


月々のご返済額

月々のご返済額は、ボーナス返済と併用することで最大約1/2まで(金融機関によって差はある)下げることができます。しかしながら、月々返済(12ヶ月分)とボーナス分(2回分)の合計である年間総支払額はかわりません。

例:借入額2000万円、金利3%、35年返済の場合

月々返済のみの場合:月々 約77,000円×12か月=約924,000円

月々返済1000万円分(50%)、ボーナス返済1000万円分(50%)
月々 約38,500円×12か月=約462,000円 ボーナス時 約231,000円×2回(夏冬)=約462,000円 合計=約924,000円

通常の生活の中では、「月々いくら」が判断の基準になりがちですが、あくまでも「年間の総支払額がいくら」が無理なくローン返済できるかどうかの目安になります。


ボーナス月の返済額

ここでは1回のボーナス月返済額(ボーナス分)だけの表示になります。実際のボーナス月の返済額はここに示された、1回のボーナス月返済額(ボーナス分)と毎月の返済額を足した金額になります。

一般的に、ボーナス返済の考え方は、本来毎月支払う分の一部を6か月後にまとめて支払うという考え方であり、そのため若干ではありますが、その分の「金利を多く払う」ことになります。 ボーナス返済は将来にわたり、ある程度安定して支給される人は利用しても問題ないですが、支給が不安定だったり、金額の増減が大幅にある人などは極力、ボーナス返済の額を少なく検討されることをオススメします。


初年度の返済総額

初年度の返済総額とは、毎月の返済額の12か月分とボーナス返済の2回分を足した額のことになります。
毎月返済×12か月+ボーナス返済×2回=初年度の返済総額(総返済額)
毎月返済のみの場合は、
毎月返済×12ヶ月=初年度の返済総額(総返済額)

この「初年度の返済総額(年間総返済額)」を年収で割ることによって、年収に占める返済比率(返済負担率)が求められます。

初年度の返済総額(年間総返済額)÷年収=年収に占める返済比率(返済負担率)

これらは金融機関の審査上の判断基準であって、購入者にとっての判断基準ではありません。ここでいう「年収」というのは給与の総支払額であり、個々に異なる可処分所得(保険料や控除を差し引いた手取り金額)ではないので注意が必要ですね。

ここで算出した「年間の返済総額(総返済額)」と、「家計のキャッシュフロー」とのバランスがとれるかどうかが、購入の判断材料となります。


年収に占める返済比率

年収に占める返済比率とは、「初年度の返済総額(年間総返済額)」を「年収」で割ることによって求められます。その人の借り入れ可能額を判断する目安であり、各金融機関の審査基準の1つでもあります。

初年度の返済総額(年間総返済額)÷年収=年収に占める返済比率(返済負担率)

これはあくまでも金融機関の審査の判断材料です。一般的には「年収に占める返済比率(返済負担率)」が年収の25%〜40%(金融機関や条件によって異なる)の間で判断されていることが多いようですが、購入者からすれば、「1つの目安」にすぎません。

何%なら大丈夫で、何%なら危険といった厳格な根拠やルールもありませんし、この計算の分母となる「年収」というのも給与の支払総額であり、個々に異なる可処分所得(保険料や控除を差し引いた手取り金額)ではないのです。ただ、こういった目安を参考に、「実際の支払い」と「家計のキャッシュフロー」とがしっかりとバランスがとれること、これこそが重要な購入の判断基準になります。





 
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